Сделка

Приветствую! В этой статье я рассказал про типы сделок, расчеты с продавцом и регистрацию купли-продажи. Знания таких деталей нужны, чтобы ориентироваться на сделке. Я считаю, что покупатели могут проверить действия риелторов. А вот полагаться на случайных посредников – рискованно.

Какой порядок проведения сделки?

1. Подписываем договор купли-продажи.
2. Рассчитываемся.
3. Отправляем документы в Росреестр.

В общих чертах всё довольно просто, а о нюансах я написал ниже.

Какими бывают сделки?

В простой письменной форме.

Это самый частый вид сделок. Продавец и покупатель согласовывают друг с другом договор купли-продажи (ДКП), подписывают его и сдают на регистрацию. Росреестр не оговаривает точный текст договора, поэтому его можно составлять в произвольной форме. Но есть несколько разделов, которые должны обязательно присутствовать в ДКП:

Название документа – например «Договор купли-продажи квартиры».

Место  – в левом верхнем углу пишем город или населенный пункт, где подписываем договор.

Дата – указываем справа, на той же строке что и место подписания, в формате ДД.ММ.ГГГГ.

Данные сторон – паспортные данные всех продавцов и покупателей, место и время рождения, адрес регистрации.

Предмет договора – описание квартиры: адрес, этаж, площадь, кадастровый или условный номер.

Правоустанавливающие документы – реквизиты документов, подтверждающие и устанавливающие право собственности на квартиру

Цена квартиры – указываем в рублях, цифрами и прописью. Здесь же пишем способ и срок оплаты.

Обременения – если их нет, то указываем, что квартира не подарена, не продана, не заложена, под арестом или в споре не стоит, не обременена никакими сделками, нет прав третьих лиц.

Права и обязанности сторон. Важные обязанности продавца: не сдавать квартиру на время регистрации, оплатить долги по ЖКХ, передать квартиру по акту приёма-передачи, снять прописанных с регистрации. Обязанности покупателя: оплатить квартиру, принять по акту приёма-передачи, оплатить госпошлину за регистрацию.

Передача недвижимости – указываем срок освобождения и передачи квартиры.

Регистрация жильцов – если на момент покупки есть зарегистрированные жильцы, то указываем, когда они выпишутся. Если таких нет, то так и пишем: «на момент сделки в квартире никто не зарегистрирован».

Состояние квартиры – пишем, что квартира должна находится в пригодном для проживания состоянии.

Прочие договоры – здесь отменяем действие всех предыдущих письменных и устных договоров по этой сделке.

Количество экземпляров – пишем сколько всего экземпляров договора, сколько получает каждая из сторон, обязательно пишем, что один экземпляр остаётся в Росреестре.

Подписи сторон – подписи сторон с полной расшифровкой, ФИО пишется собственноручно.

Сделка с ипотекой.

Часть денег даёт банк, поэтому квартира находится у него в залоге, пока кредит не будет выплачен. Эти условия должны быть отражены в договоре купли-продажи. Обычно менеджер банка присылает основные положения об ипотеке, которые необходимо внести в ДКП. Иногда банк настаивает на своих услугах по составлению договора. Дескать, чужой ДКП не одобрим и денег не дадим. Стоят эти услуги обычно в пределах пяти тысяч рублей. В любом случае финальную версию договора купли-продажи нужно согласовать с банком.

При подаче документов в Росреестр одновременно с переходом права собственности регистрируется ипотечное обременение. Поэтому нужно написать дополнительное заявление на регистрацию ипотеки и приложить кредитный договор, закладную на квартиру и оценочный альбом.

Нотариальная.

Такая форма сделки обязательна, если у квартиры несколько собственников и она находится в долевой собственности. Нотариус проводит правовую экспертизу сделки, делает запросы о банкротстве, проверяет дееспособность сторон, заказывает выписку из ЕГРН. Ипотечную сделку тоже можно оформить нотариально. Тогда нужно согласовывать ДКП и с банком, и с нотариусом. Стоимость нотариального заверения рассчитывается в зависимости от цены квартиры, в среднем от 20 до 30 т.р.

Помимо обязательных случаев, я настойчиво советую воспользоваться услугами нотариуса, если дееспособность продавца вызывает сомнения. Например, при покупке у пожилого человека или ребенка. Вдруг продавец будет говорить, что был не в себе, не ведал, что творил и даже не знает, что именно подписал? Нотариус помешает расторгнуть сделку на этом основании, поскольку лично убеждается в дееспособности сторон и разъясняет все пункты договора.

Альтернативная.

В такой сделке участвует несколько квартир. Продавец квартиры «А» взамен покупает квартиру «Б». Соответственно, продавец квартиры «Б» взамен тоже может себе что-то приобретать. Такая цепочка квартир сильно усложняет сделку. Мой личный рекорд – одновременная купля-продажа пяти квартир, две из которых покупались в ипотеку и три с обязательным нотариатом. В сделке участвовало девять собственников и шесть риелторов, а согласование всех условий заняло два с половиной месяца.

Как платить?

Наличными или безналичными на сделке.  

Вы передаете или переводите деньги продавцу в день сделки, под расписку. Если сделку не зарегистрируют, то придётся требовать средства обратно, чаще всего через суд. Это занимает около трёх месяцев и не гарантирует возврата денег. Продавец может уже всё потратить, а имущество, чтобы избежать арестов и взысканий, переоформить на других людей. Очень рискованный способ.

Наличными через банковскую ячейку.

Вы кладете деньги в индивидуальный сейф. Продавец получает доступ к нему только после регистрации сделки. Переход права собственности продавец должен подтвердить документами – договором купли-продажи с отметкой о гос.регистрации и выпиской из ЕГРН на имя нового собственника. Эти условия доступа указываются в договоре с банком. После регистрации сделки покупатель отдаёт ключ от ячейки в обмен на расписку продавца, которая подтверждает факт оплаты. Аренда ячейки стоит около пяти тысяч рублей. Это самый популярный способ расчетов.

Безналичными через аккредитив.

Этот способ очень похож на оплату через ячейку, только деньги кладете или переводите на банковский счёт. Факт оплаты в этом случае подтверждается платёжным документом от банка. Популярные условия доступа к счёту такие же, как у ячейки – договор купли-продажи с отметкой о гос.регистрации или выписка из ЕГРН на имя нового собственника. Аккредитив стоит дешевле, чем аренда индивидуального сейфа – около двух тысяч рублей.

Нотариальный депозит.  

Если сделка проходит у нотариуса, то удобно и расчёты произвести там же. Вы передаёте или переводите деньги нотариусу, а он после гос.регистрации рассчитывается с продавцом. Факт оплаты в этом случае подтверждается свидетельством о выплате средств. Стоимость этой услуги около трёх тысяч рублей.

Куда сдавать документы?

МФЦ.

Для сдачи документов можно записаться через Госуслуги или взять талончик в самом центре. Сотрудник МФЦ принимает ДКП и справки, затем готовит заявление о регистрации перехода права собственности. Подавать документы продавец и покупатель должны одновременно, поскольку на заявлении должны быть подписи всех сторон. Нужно крайне внимательно проверить все паспортные данные и данные квартиры. Ошибка в заявлении может вызвать приостановку регистрации сделки на три месяца. После сдачи документов вы получите расписку с описью и датой возврата документов после регистрации.  

Обычно вся процедура в МФЦ занимает не больше часа. После регистрации, покупатель и продавец приезжают с расписками и забирают документы. Это каждый может сделать по отдельности. При получении важно проверить все штампы и печати Росреестра на ДКП. А еще бывают опечатки и неточности в новой выписке из ЕГРН. Чтобы их исправить, сразу подаём заявление в Росреестр на тех.ошибку.

Регистрация через юридическую компанию.

Сотрудников таких компаний еще называют «регистраторами», хотя они не регистрируют, а передают документы в Росреестр. Помимо этого, ещё проверят комплектность документов, соответствие требованиям Росреестра и технические ошибки. Сотрудники забирают документы под опись, по доверенности от продавца и покупателя сдают на гос.регистрацию, а после получения привозят в удобное место.

Чаще всего услугами «регистраторов» пользуются при альтернативных сделках, чтобы подача документов происходила по строгому графику. Так удаётся добиться одновременной регистрации нескольких договоров купли-продажи. Услуги «регистраторов» стоят около 12-ти тысяч рублей.

Электронная регистрация.

Для всех участников сделки выпускают временную цифровую подпись. Потом сканы документов с электронной подписью отправляют в Росреестр, после чего тот приступает к регистрации. А потом на электронную почту покупателю приходит выписка из ЕГРН, где он указан собственником квартиры. Стоит электронная регистрация около десяти тысяч рублей.

Один популярный банк продвигает свои услуги и при такой регистрации даже снижает процент по ипотеке. Тем не менее я не советую пользоваться этой услугой по нескольким причинам:

1. Сотрудники банка не несут ответственности за подачу документов в Росреестр, в отличие от госслужащих в МФЦ или нотариуса. А поскольку нет ответственности, то сроки сильно затягиваются.
2. Документы отправляются в электронном виде, поэтому на договоре купли-продажи не будет отметки о государственной регистрации. Соответственно, право собственности подтверждается только выпиской из ЕГРН. Если произойдёт сбой или ошибка в базе данных, то у нового собственника не будет на руках зарегистрированного документа о собственности. Кроме того, выписка из ЕГРН с печатью стоит 400 рублей, готовится около десяти дней и действительна месяц. Заказывать её каждый раз будет накладно.
3. Поскольку договора с печатью не будет, то главным условием доступа к деньгам будет выписка из ЕГРН с печатью Росреестра. Продавцу тоже нужно будет её ждать около десяти дней. Это затянет сделку и увеличит плату за аренду ячейки.

Ргистрация через нотариуса.

При нотариальной сделке – это самый удобный способ. Если ещё и рассчитываться через нотариальный депозит, то вообще вся купля-продажа пройдёт в одном месте. Нотариус отправит и получит документы, а после регистрации выдаст комплект продавцу и покупателю. Обычно такая услуга стоит в пределах четырех тысяч рублей.

Иногда, если сделка сложная, то можно не успеть сделать всё в один день. Например, подписать договор и заложить деньги в ячейку успели, а вот в МФЦ поехали только на следующий день. В этом нет ничего страшного, главное уложиться в сроки, прописанные в договоре купли-продажи.

В своей следующей статье я рассказал, что нужно делать новому собственнику после покупки. Желаю удачных сделок!