Аванс

После выбора квартиры, нужно зафиксировать цену, условия покупки и срок выхода на сделку. Для этого заключается договор аванса или задатка. В этой статье я расскажу, как защитить свои интересы.

Аванс или задаток?

Есть два самых распространенных вида предоплаты за квартиру – аванс и задаток. Разница между ними существенна. Если покупатель или продавец откажется от сделки, то аванс вернут. Но задаток покупатель получит обратно, только если продавец передумает продавать квартиру, причем деньги он вернет в двойном размере. Соответственно, если вы оставляете себе или продавцу шанс передумать, то вносите аванс. Если нет, то задаток. Обычный размер предоплаты в Москве – от 30 до 50 тысяч рублей.

Пример из практики: Я занимался оформлением покупки в Зеленограде. Квартиру выбрал сам клиент, и я подключился уже на этапе предоплаты. Покупали в ипотеку, и подготовка к сделке заняла две недели – нужно было заказать оценочный альбом, собрать документы и получить одобрение от банка. За неделю до сделки продавцу внезапно выплатили задолженность по зарплате. Поскольку его финансовое положение сильно улучшилось, то он передумал продавать квартиру. Но в договоре аванса, который я составил для этой сделки, было указано: если продавец отказывается от купли-продажи, то должен компенсировать расходы на подготовку к сделке. Поэтому мой клиент не только получил обратно свой аванс, но и деньги за оценочный альбом.

Что остается в квартире?

Если вы покупаете не полностью пустую квартиру, то к авансовому договору прикладываем подробную опись имущества. В ней указываем, что конкретно из мебели и техники остается. А в дополнительных условиях прописываем, в течение какого срока продавец должен освободить жильё от мусора и личных вещей. При передаче квартиры может оказаться, что собственник перевез мебель или технику. Тогда отказываемся принимать жильё, пока оно не будет полностью укомплектовано согласно описи.

Пример из практики: Мы купили квартиру в Жулебино со всей обстановкой. Указали мебель и технику в описи имущества авансового договора и продублировали в договоре купли-продажи. А вот на приём-передаче квартиры увидели абсолютно пустое помещение. Оказалось, что продавец попросил брата вывезти личные вещи. Тот решил, что раз квартира продана, то хорошую мебель и технику можно забрать. Дескать, «такая корова нужна самому». Продавец сначала всё отрицал. Пришлось неприятно удивить его размером неустойки за невыполненные обязательства и тот пошел навстречу. На полученную компенсацию мои клиенты не только закупили новую мебель, но и сделали неплохой ремонт.

Что проверить?

Перед тем как вносить предоплату, проверяем, что именно и у кого мы покупаем.  Для этого продавец должен предоставить паспорт и оригиналы документов на квартиру: свидетельство о собственности и правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизации, дарения, ренты, завещание). Наша задача обязательно сверить паспортные данные собственника и сделать ксерокопии или фото документов для проверки. В авансовом договоре указываем, какие еще документы нужны от продавца. Например, архивная выписка из домовой книги, технический паспорт, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, согласие супруга на продажу квартиры.

Какие условия?

Как правило, проверка квартиры и сбор документов занимают две недели. Хорошо иметь в запасе еще пять-семь дней, чтобы выбрать удобную дату сделки. Поэтому в договоре указываем срок: не позднее трех недель со времени внесения аванса. Выбираем с продавцом банк или нотариуса, у которых будем проводить сделку, и способ оплаты: наличными через банковскую ячейку или безналичный расчёт через аккредитив.

Все индивидуальные договоренности тоже фиксируем. Например, чтобы квартиру не смотрели другие покупатели, я добавляю в договор пункт о запрете показов и снятии объекта с рекламы.

Что взамен?

После того, как мы обозначили все условия покупки, еще раз проверяем паспортные данные и данные квартиры, указанные в договоре. Деньги передаём после подписания, под расписку. Продавец должен написать её от руки в нашем присутствии.

Благодаря авансовому договору, мы зафиксировали стоимость квартиры, способ оплаты, дату сделки и список нужных документов. Предоплата подтверждается распиской от продавца. Поскольку все основные условия уже согласованы, то такой договор Аванса сильно облегчает подготовку к сделке купли-продажи.