Скрытые риски покупки квартиры. 

«Хорошие люди москвичи, но квартирный вопрос их испортил.» 

Жильё в столице стоит дорого. Поэтому, чтобы его купить, многие продают свои квартиры в регионах или несколько лет живут в общежитиях на койко-местах, чтобы накопить первоначальный взнос. Мало кто оставляет себе запасной аэродром. Жители Москвы тоже пользуются любой возможностью, чтобы увеличить метраж или улучшить район. Но редко кто учитывает неочевидные причины, которые через несколько лет приводят к конфликтам из-за жилья. Если это произошло, то из-за отсутствия запасных вариантов трудно избежать финансовых потерь и испорченных отношений с близкими.

Причина 1. Долевая собственность.

Чаще всего возникает при наследовании, когда собственники либо вообще не думают о завещании, либо считают, что наследники «сами между собой разберутся, они же родня». 

Пример из практики: в семье двое детей, квартиру унаследовали в равных долях. Один наследник хотел квартиру продать и деньги поделить, второй считал, что сейчас это невыгодно. Договориться не удалось, начались ссоры и ругань, отношения испортились. Первый продал свою долю, новые собственники определили порядок пользования через суд, и квартира фактически превратилась в коммунальную. Оставшемуся наследнику тоже пришлось продавать свою часть. В итоге, квартира ценой в восемь миллионов была продана по частям за пять с половиной. Каждый из наследников потерял больше миллиона. Отношения между ними были безвозвратно испорчены. 

Когда родственники не могут друг с другом договориться, на этом всегда наживаются посторонние. Обратите внимание на огромное количество объявлений: «Срочный выкуп долей в квартире!». Выгодное дело. 

Еще один способ появления долевой собственности – реализация субсидий от государства или просто покупка недвижимости в собственность детям.

При покупке с материнским капиталом, собственниками должны стать и родители, и дети. Если дети несовершеннолетние, то при продаже квартиры придется обращаться в опеку и доказывать, что их жилищные условия не ухудшаются. Это сильно усложняет сделку и снижает цену недвижимости. 

Когда дети-собственники вырастают, им нужно отдельное жилье. Для покупки они хотят использовать свою долевую собственность. А родители привыкли считать квартиру целиком своей, да и менять свой быт, обустраиваться на новом месте им уже тяжело. Поэтому предложения о размене и разъезде приводят к конфликту. Ссоры, перепалки и ругань в отдельно взятой квартире нарастают, дети еще больше хотят переехать. Начинается затяжной квартирный конфликт «отцов и детей», а в такой ситуации договориться непросто. Даже если удастся избежать цепочки «продажа доли - определение порядка пользования - вынужденная продажа остальных долей», то отношения между родными людьми всё равно будут испорчены. 
 

Причина 2. Совместно нажитое имущество.

Здесь тоже есть риск возникновения долевой собственности.

Пример из практики: был у меня клиент Виктор, которому я подбирал квартиру. Своих денег у него было 1,5 миллиона, остальное брал в ипотеку. Виктор рассказал грустную историю о происхождении первоначального взноса. После свадьбы он продал свой небольшой дом за 3 миллиона рублей и использовал эти деньги как первоначальный взнос по ипотеке. Несмотря на то, что деньги на новую недвижимость потратил только Виктор, она уже была совместно нажитым имуществом. Через два года брак распался.  После развода супруга выиграла суд по разделу имущества и получила половину квартиры в собственность. Платить за ипотеку Виктор больше не хотел, и они продали квартиру. После возврата долга банку осталась сумма в 3 400 т.р. Половину из них получила бывшая жена. Её «заработок» за 2 года «брака» составил 1,7 миллиона. А Виктор потерял деньги и новую квартиру покупал уже с гораздо меньшим первоначальным взносом.  

Причина 3. Вложения в чужую недвижимость.

Родственники могут договориться о том, кто и какой недвижимостью будет пользоваться. Но при этом они редко сами учитывают все обстоятельства, поэтому устные договоренности очень ненадежны. А если одна из сторон нарушит своё обещание, пусть и вынужденно, то это всегда приведет к конфликту.

Пример из практики: после свадьбы молодым потребовалось отдельное жильё. На семейном совете решили, что они переедут в квартиру бабушки и дедушки со стороны жены. Те всё равно большую часть времени жили за городом и в Москву приезжали только по праздникам. После переезда муж сделал качественный ремонт, его родители купили новую мебель и технику. Казалось бы, жить, да радоваться. Но через полгода бабушка начала сильно болеть и ей понадобилось вернуться в город. Здесь и до поликлиники удобно добираться, и аптеки круглосуточные есть, и проще вызвать знакомого врача на дом. Естественно, дедушка переехал вместе с бабушкой. Жить с детьми они не захотели, поэтому вернулись в свою квартиру. А молодой семье пришлось самостоятельно снимать себе жильё. Это при наличии трёх московских квартир у ближайших родственников. Конечно, забирать мебель или требовать компенсации за ремонт никто не стал. Получилось, что родители мужа сделали подарок не молодой семье, а чете пенсионеров. Тоже хорошее дело, но цель-то была совсем другой. 

Эти истории не уникальны, но очень показательны. Любой риелтор, который долго работает на рынке недвижимости, может рассказать о десятках таких случаев. Но редко кто думает о причинах, которые лежат в основе «квартирных» конфликтов. Еще реже вы услышите рекомендации, как действовать, чтобы эти проблемы, например, раздел долевой собственности, вас не коснулись. Дело в том, что риелторам выгодна «война за метры» - они зарабатывают на продаже, на покупке и на судебных процессах.

Еще раз напоминаю: когда родственники не могут друг с другом договориться, на этом наживаются посторонние. Учитывайте это при покупке квартиры, чтобы не потерять деньги. Желаю хороших отношений с родственниками!