Ошибки на сделке

Устные договоренности

Все условия сделки нужно записывать. Всегда. От своих слов, например про продаваемую вместе с квартирой мебель и технику, продавец может легко отказаться. Дескать ничего такого не говорил, вам показалось. Доказывать обратное можно до бесконечности. А вот если показать конкретный пункт в ДКП или описи имущества и пригрозить неустойкой, то продавец сразу пойдёт навстречу.

Пример из практики: продавец не принёс на сделку нотариальное согласие супруги на продажу. Его юрист сказал, что раз жильё было куплено не в браке, то этот документ не нужен. Я возразил:

1. Капитальный ремонт в квартире делали уже в браке. А это «существенное улучшение, которое привело к значительному увеличению стоимости». Поэтому супруга может оспаривать сделку.
2. По условиям договора Аванса, собственник обязан предоставить этот документ.

Продавец признал свою неправоту и пообещал сделать согласие после гос.регистрации купли-продажи. Расчёты проводились наличными через банк, поэтому я добавил этот документ в условия доступа к деньгам. Для гарантии. Мало ли что еще скажет юрист продавца.

Ошибки в реквизитах

Все даты, паспортные данные и данные квартиры, лучше проверить несколько раз. Не только в самом договоре купли-продажи, но и в доверенностях, и в заявлении на регистрацию. Из-за опечатки в документах Росреестр может приостановить регистрацию на три месяца или вовсе отказать.

Пример из практики: мой клиент Василий вместе со мной дотошно проверял все данные в документах. Особенно внимательно он искал ошибки в заявлении на гос.регистрацию, которое готовил сотрудник МФЦ. Я был приятно удивлён такой дотошностью, и Василий рассказал любопытную историю. Перед покупкой он продавал свою квартиру. Сотрудник МФЦ ошибся: вместо «26.12.2017» поставил в заявлении другую дату – «26.17.2012». Никто из участников сделки этого не заметил. В отличие от сотрудника Росреестра, который приостановил регистрацию. Пришлось продлевать аренду ячейки в банке, потом повторно ехать в МФЦ, подавать новое заявление и ждать документы с регистрации еще месяц.

Деньги под гарантийное письмо

Риелторы продавцов часто работают без договора. Чтобы гарантировать оплату своих услуг, они требуют от покупателя положить их комиссию в отдельную банковскую ячейку. Или передать на сделке под гарантийное письмо. Дескать, если куплю-продажу не зарегистрируют, то фирма «Московский риелтор» обязуется передать сумму комиссии покупателю. Что характерно, это «гарантийное письмо» совсем не гарантирует возврата денег. Взыскивать с ООО, у которого уставной капитал 10 тысяч рублей, комиссию в 100 тысяч рублей через суд – это дело бесперспективное. Агентство действует в интересах продавца и оплачивать их услуги, рискуя своими деньгами, покупатель не обязан.

Подтверждение выполненных обязательств

Когда стороны подписывают договор купли-продажи квартиры, то берут на себя важные обязательства: продавец, что продаст и передаст квартиру, а покупатель, что купит и заплатит.

Передача квартиры подтверждается актом приёма-передачи, а оплата подтверждается распиской или платёжным документом. А что если продавец не отдаст расписку? Тогда после получения денег он попробует расторгнуть сделку и вернуть себе квартиру. Дескать, покупатель не выполнил своих обязательств по оплате. Не факт, что продавец выиграет спор, но и само по себе судебное разбирательство дело затратное. Чтобы этого не произошло, нужно подстраховаться. Например, арендовать для хранения расписки дополнительную банковскую ячейку или провести расчёты безналично, чтобы оплата подтверждалась платёжным документом банка.

Пример из практики: мы договорились встретиться с продавцом после гос.регистрации и обменять ключ от ячейки на расписку. В день получения документов нам позвонили из банка и попросили срочно приехать. Продавец, посчитав себя самым умным, самостоятельно приехал за деньгами, сказал, что ключ потеряли, и попросил пустить в депозитарий. По договору с банком ключ был одним из условий доступа и восстановить его мог только покупатель. Самый хитрый продавец попытался сохранить лицо и уверить присутствующих, что его просто не так поняли. Пришлось процитировать пункт из ст.159 УК РФ о мошенничестве в крупном размере. После этого поток красноречия прекратился, и мы забрали расписку. Приём-передача квартиры прошла без сюрпризов.

Иногда ошибки и трудности на сделке появляются неумышленно, из-за человеческого фактора. А иногда из-за того, что хорошую квартиру продают нехорошие люди. Поэтому на сделке нужны внимательность и предусмотрительность. Тогда договор зарегистрируют в срок, не придётся судиться, вы не потратите лишних денег и вовремя переедете в купленную квартиру. Желаю удачных сделок!