Договор с риелтором
Вот примеры жалоб с форумов: «до агентства невозможно дозвониться», «попросили выслать фотографии, а риелтор про них забыл», «обещали проверить квартиру, а в итоге суд!», «где мои документы?!». Сколько можно потратить нервов, если за день до сделки агент недоступен? Или на приём-передаче квартиры возникла спорная ситуация, а ваш агент не приехал? Чтобы избежать таких сюрпризов, с риелтором нужно работать по договору.
Что должно быть в договоре.
1. Подробное описание услуги.
В договоре должно быть указано, что именно должен сделать для вас риелтор: «составить договор купли-продажи и аванса, подать документы на гос.регистрацию, провести прием-передачу квартиры». Не должно быть расплывчатых формулировок: «Содействие проведению процедуры государственной регистрации», «Консультирование при согласовании договора купли-продажи» и т.д.
Агенты часто дают устные гарантии, дескать, защитим вас после покупки квартиры. А в договор о своих услугах такие пункты не включают. Да и просят подписать его задним числом.
И вот, на сделке или после переезда, вдруг появились проблемы с квартирой. Покупатель приходит в агентство за обещанной помощью. Менеджер говорит, что в договоре ни о чём таком речь и не шла. Единственное, чем они могут помочь, так это предложить услуги своего юриста, час консультации - три тысячи рублей. Договор с агентством недвижимости оказывается «пустым», как и обещания.
2. Фиксированная цена
Часто в договоре цена указана меньше, чем озвучивает риелтор. Таким способом можно уйти от ответственности и налогов. Иногда, агент берет процент от стоимости квартиры. Чтобы больше заработать, он будет предлагать дорогие варианты и отказываться от торга. Поэтому в договоре нужно указать точную стоимость услуг.
3. Сроки.
Во многих договорах есть пункт об автоматической пролонгации или продлении. Это сделано в интересах агентства, чтобы не потерять клиента из-за медлительности сотрудников. Окончательный срок – это отличный способ дисциплинировать риелтора. Он должен знать, что если не сможет в течение трех месяцев найти квартиру, то вы обратитесь к кому-нибудь порасторопнее.
4. Для покупателей. Требования к квартире и количество просмотров.
Как я уже писал в статье «В чём виноваты риелторы?», есть распространенная практика изматывать покупателя просмотрами лишних квартир. Расчёт на то, что клиент устанет ездить и купит то, что просто устроит по цене. Чтобы не тратить время зря, укажите в договоре требования к квартире и количество просмотров. Ваш риелтор будет знать, что если он пять раз покажет плохие квартиры, то останется без своей комиссии.
Сомнительные доп.услуги
Обычно агентство получает свою комиссию после регистрации сделки. Поэтому риелторы предлагают доплатить за «ускорение регистрации» через знакомого в Росреестре. Дескать, вам не придётся стоять в очередях, да и документы получите на пару-тройку дней раньше. Так риелтор дополнительно заработает и быстрее получит свою комиссию. К слову, сдать документы на регистрацию можно за полчаса-час в любом МФЦ. А вот рисковать из-за незаконного «ускорения» сделки – неразумно.
В интернете полно предложений: «Запросы о дееспособности дёшево!», «История квартиры за три дня!», «Справка о прописанных с печатью!». Риелтор покупает такие справки и берет деньги с клиента за «юридические запросы по базам».Такая «проверка» квартиры ничего не гарантирует:
Во-первых, достоверность информации в купленных справках ничем не подтверждается.
Во-вторых, получать большинство выписок без участия собственника незаконно. Поэтому купленные в интернете бумажки бесполезны в спорной ситуации и в суде.
В-третьих, все необходимые для проверки документы можно прописать в договоре аванса. Собственник без проблем получит их в МФЦ и передаст покупателю. Тогда у вас на руках будут справки из гос.организаций, полученные законным путём.
Что в итоге?
Все обещания риелторов должны быть на бумаге. Если есть непонятные формулировки – попросите их расшифровать. Пусть агентство укажет в договоре точные сроки, требования к квартире и окончательную стоимость услуг. И не тратьте деньги на подозрительные доп.услуги. Удачной покупки!